quartiers de Marrakech: Quelle rentabilité Locative en 2026 ?

Table Des Matières

1- Introduction : pourquoi la rentabilité par quartier est essentielle.

2-Panorama du marché locatif à Marrakech en 2026.

3-  Rentabilité par quartier : Guéliz, Hivernage, Médina, Palmeraie.

4– Exemples concrets de rentabilité par Quartier selon le type de bien.

5– Comment choisir le quartier adapté à votre profil d’ investisseur à Marrakech.

6– En quoi Smart Rent Conciergerie optimise votre rentabilité à Marrakech.

7-FAQ – Questions fréquentes sur les quartiers de Marrakech.

1- Introduction : pourquoi la rentabilité par quartier est essentielle

Avant d’investir à Marrakech, choisir le bon quartier est souvent plus déterminant que de négocier quelques milliers d’euros sur le prix d’achat. Pour un même budget, la rentabilité locative à Marrakech peut varier fortement d’un quartier à l’autre, selon le prix au mètre carré, le niveau des loyers et le taux d’occupation réel.

En 2026, certains quartiers de Marrakech se démarquent clairement en matière de rendement locatif, notamment pour la location saisonnière. Cet article vous propose une analyse simple et concrète des zones les plus demandées – Guéliz, Hivernage, Médina, Palmeraie – pour vous aider à identifier le quartier de Marrakech le plus rentable pour votre profil d’investisseur, et à comprendre comment une bonne gestion conciergerie peut sécuriser vos résultats.

2-Panorama du marché locatif à Marrakech en 2026

Le marché locatif à Marrakech reste dynamique : la ville accueille chaque année plusieurs millions de visiteurs, avec un tourisme qui s’étale sur une grande partie de l’année grâce au climat. Dans les quartiers les plus recherchés, un logement bien situé peut viser un taux d’occupation annuel compris entre 55 et 75% en location saisonnière, selon le niveau de standing et la qualité de la gestion.

Les prix d’acquisition restent attractifs au regard de nombreuses grandes villes européennes : dans certains quartiers, l’appartement peut se trouver entre environ 12 000 et 18 000 MAD/m² (environ 1 100 à 1 700 €), alors que les zones les plus haut de gamme dépassent facilement ces niveaux. Pour évaluer la rentabilité locative à Marrakech, il faut donc regarder la combinaison prix/m² + loyers potentiels + occupation, quartier par quartier.

3-  Rentabilité par quartier : Guéliz, Hivernage, Médina, Palmeraie

– Guéliz : accessibilité et demande constante

Guéliz est le quartier moderne et central de Marrakech, bien desservi, avec de nombreux commerces, restaurants et services. Pour un investissement locatif à Marrakech, Guéliz offre souvent un bon compromis entre prix d’achat et demande locative.

• Prix d’achat indicatifs : souvent de l’ordre de 12 000 à 17 000 MAD/m² (≈ 1 100–1 600 €/m²) selon l’emplacement et l’état du bien.
• Loyer en location saisonnière : un T2 bien décoré peut se louer dans une fourchette moyenne de 450 à 800 MAD/nuit (≈ 40–75 €), selon la saison et le niveau de prestation.

Avec un taux d’occupation correct, la rentabilité locative à Guéliz peut se révéler intéressante pour un premier projet, tout en restant assez simple à gérer grâce à des immeubles récents, la présence d’ascenseurs et de parkings.

– Hivernage : standing et clientèle haut de gamme

L’Hivernage est l’un des quartiers les plus prestigieux de Marrakech, connu pour ses hôtels de luxe, ses restaurants et sa vie nocturne. Les biens y sont plus chers, mais la clientèle visée accepte des tarifs de nuitée nettement plus élevés.

• Prix d’achat indicatifs : fréquemment au‑delà de 18 000–22 000 MAD/m² (≈ 1 700–2 000 € et plus) pour des résidences récentes bien situées.
• Loyer en location saisonnière : un bel appartement 1–2 chambres peut se louer entre 900 et 1 800 MAD/nuit (≈ 80–165 €) selon la saison, la résidence et les services proposés.

La rentabilité locative à Hivernage dépend donc beaucoup de la qualité du bien et de sa mise en valeur. Si le bien est bien positionné, avec une conciergerie qui gère la tarification dynamique, il est possible d’atteindre un rendement brut compétitif tout en visant une clientèle premium.

– La Médina : authenticité et potentiel de prix à la nuitée

La médina de Marrakech attire les voyageurs en quête d’authenticité, de riads traditionnels et de proximité avec la place Jemaa el‑Fna. Les prix de nuitée y sont souvent élevés pour les riads bien rénovés et bien notés, mais les contraintes de gestion ne doivent pas être sous‑estimées.

• Prix d’achat : très variables selon l’emplacement et l’état du riad, avec parfois des opportunités pour des biens à rénover, mais aussi des prix élevés dans les ruelles les plus prisées.
• Loyer en location saisonnière : un riad entier pouvant accueillir 6 à 10 personnes peut viser entre 1 500 et 3 500 MAD/nuit (≈ 135–320 €), voire plus pour des prestations haut de gamme.

La rentabilité d’un riad dans la médina peut être intéressante, mais elle demande un investissement initial plus important (travaux, décoration, équipement) et une gestion très présente, idéalement confiée à une conciergerie habituée à ce type de bien.

– Palmeraie : villas et séjours détente

La Palmeraie est réputée pour ses villas, ses grands jardins et son côté calme, prisé pour les séjours détente, en famille ou entre amis. Les prix d’achat sont plus élevés et les biens sont souvent plus grands que dans le centre.

• Prix d’achat : villas souvent au‑delà de plusieurs millions de dirhams, selon la surface, le terrain et les prestations (piscine, vues, services).
• Loyer en location saisonnière : une villa bien équipée avec piscine peut se louer facilement entre 3 000 et 8 000 MAD/nuit (≈ 270–720 €), en particulier en haute saison ou pour des événements privés.

La rentabilité locative dans la Palmeraie est très liée à la capacité à attirer des groupes, à proposer des services sur‑mesure (chef, chauffeur, organisation d’activités) et à bien gérer la saisonnalité. La gestion est plus exigeante, mais le panier moyen par réservation est plus élevé.

4– Exemples concrets de rentabilité par Quartier selon le type de bien

Pour illustrer la rentabilité locative par quartier à Marrakech, voici trois scénarios simplifiés à adapter :

• T2 moderne à Guéliz
  • Achat : 900 000 MAD (≈ 82 000 €) pour environ 60–70 m².
  • Location saisonnière moyenne : 550 MAD/nuit (≈ 50 €), avec un objectif de 200 nuits/an.
  • Chiffre d’affaires brut : ≈ 110 000 MAD/an (≈ 10 000 €), soit un rendement brut proche de 11–12% avant charges et impôts.
• Riad de 4 chambres dans la Médina
  • Achat + rénovation : 3 000 000 MAD (≈ 275 000 €) selon l’état initial.
  • Location entière du riad : moyenne de 2 200 MAD/nuit (≈ 200 €), objectif 180 nuits/an.
  • Chiffre d’affaires brut : ≈ 396 000 MAD/an (≈ 36 000 €), soit un rendement brut autour de 12–13%, mais avec des charges de fonctionnement plus élevées.
• Villa avec piscine dans la Palmeraie
  • Achat : 6 000 000 MAD (≈ 550 000 €) selon surface/terrain.
  • Location : 4 500 MAD/nuit (≈ 410 €) en moyenne, objectif 140 nuits/an.
  • Chiffre d’affaires brut : ≈ 630 000 MAD/an (≈ 57 000 €), soit environ 10–11% brut, avec une gestion plus lourde et une forte dépendance à la haute saison.

Ces exemples montrent que la rentabilité locative à Marrakech n’est pas uniquement une question de quartier, mais de stratégie globale et de manière de gérer votre bien jour après jour.

5– Comment choisir le quartier adapté à votre profil d’ investisseur à Marrakech

Pour déterminer dans quel quartier de Marrakech investir afin d’obtenir la meilleure rentabilité, il est utile de clarifier votre profil :

• Budget global (achat + travaux + ameublement).
• Niveau de risque accepté (riads à rénover vs appartements récents).
• Temps que vous souhaitez consacrer à la gestion.
• Type de clientèle que vous visez : city‑break, premium, familles, digital nomads, groupes.

En résumé :

La Palmeraie est adaptée aux projets de villas pour groupes ou séjours de détente, avec un panier moyen élevé mais une gestion plus complexe.

Guéliz convient bien à un premier investissement locatif à Marrakech avec une bonne visibilité sur les chiffres.

Hivernage attire ceux qui visent une clientèle plus haut de gamme, avec un ticket d’entrée supérieur.

La médina s’adresse aux investisseurs qui veulent un bien de caractère avec une forte dimension expérientielle.

6– En quoi Smart Rent Conciergerie optimise votre rentabilité à Marrakech

La rentabilité réelle de votre investissement ne dépend pas seulement du quartier, mais aussi de la façon dont votre bien est géré. SmartRent Conciergerie vous aide à maximiser votre rentabilité locative à Marrakech dans chaque quartier :

• Analyse de marché et estimation personnalisée par quartier (Guéliz, Hivernage, Médina, Palmeraie).
• Création d’annonces optimisées avec photos professionnelles et argumentaire ciblé selon le quartier.
• Tarification dynamique pour ajuster les prix en fonction de la demande et des saisons.
• Gestion complète des réservations, de l’accueil, du ménage et du suivi du bien.

En vous appuyant sur une conciergerie spécialisée, vous réduisez les périodes de vacance, améliorez votre taux d’occupation et sécurisez votre investissement locatif à Marrakech, tout en gagnant du temps et de la sérénité.

7-FAQ – Questions fréquentes sur les quartiers de Marrakech

Quel est le quartier le plus rentable pour un premier investissement à Marrakech ?

Pour un premier projet, beaucoup de propriétaires optent pour Guéliz, car les prix d’achat y restent accessibles et la demande locative est régulière. La rentabilité locative de Guéliz est souvent intéressante pour un démarrage, surtout si le logement est bien équipé et bien géré.

La médina de Marrakech est‑elle vraiment rentable ?

La médina peut offrir une bonne rentabilité grâce à des prix de nuitée élevés, mais elle demande des travaux souvent importants et une gestion plus intensive. Un riad bien rénové, bien noté et géré en conciergerie peut toutefois faire partie des projets les plus rentables à Marrakech.

Hivernage est‑il adapté à un budget moyen ?

L’Hivernage est plutôt un quartier haut de gamme, avec un ticket d’entrée plus élevé que Guéliz. Il peut être intéressant si vous visez une clientèle premium et si vous êtes prêt à investir davantage pour un bien de qualité.

Comment être sûr de ne pas se tromper de quartier à Marrakech ?

Le plus simple est de faire analyser votre projet (budget, type de bien, attentes) par un professionnel local. Smart Rent Conciergerie peut vous accompagner en amont pour estimer la rentabilité locative par quartier et vous aider à choisir le secteur le plus cohérent avec votre profil.